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Investir dans l’achat-revente immobilier peut être une source de revenus intéressante, mais il est essentiel de bien comprendre la fiscalité qui entoure cette activité.
En effet, les taxes et impôts peuvent avoir un impact significatif sur vos bénéfices.
Nous allons passer en revue les aspects clés de la fiscalité de l’achat-revente immobilier en France, et vous donner des conseils pour optimiser votre investissement.
1. Les impôts sur les plus-values immobilières
Lorsque vous réalisez une plus-value lors de la revente d’un bien immobilier, celle-ci est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières. Il est donc crucial de bien comprendre les règles et les taux applicables pour calculer le montant de cet impôt.
1.1. Calcul de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat (ou sa valeur en cas de donation ou de succession). Pour déterminer la plus-value, il est possible de déduire certaines charges de ces deux prix :
- Les frais d’acquisition (frais de notaire, de garantie, etc.) ou une somme forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat;
- Les dépenses de travaux effectuées par une entreprise (sous certaines conditions) ou un forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans;
- Les frais de cession (commission d’agence, frais de diagnostics, etc.).
1.2. Taux d’imposition et abattements
La plus-value immobilière est soumise à :
- Un prélèvement forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu;
- Des prélèvements sociaux à un taux global de 17,2 %.
Le taux global d’imposition est donc de 36,2 %. Toutefois, des abattements pour durée de détention sont prévus, permettant de réduire la plus-value imposable :
- Pour l’impôt sur le revenu : 6 % par année de détention au-delà de la 5e année, puis 4 % pour la 22e année, aboutissant à une exonération totale après 22 ans;
- Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par année de détention au-delà de la 5e année, 1,6 % pour la 22e année et 9 % par année supplémentaire, aboutissant à une exonération totale après 30 ans.
2. Les taxes locales et droits de mutation
Outre l’impôt sur les plus-values, d’autres taxes et droits sont à prendre en compte lors de l’achat et de la revente d’un bien immobilier.
2.1. La taxe foncière
La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année en cours. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et des taux d’imposition votés par les collectivités locales. Il est important de prendre en compte cette taxe dans vos calculs de rentabilité, car elle peut représenter un coût significatif.
2.2. La taxe d’habitation
La taxe d’habitation est due par l’occupant du bien au 1er janvier, qu’il soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit. Toutefois, cette taxe est en cours de suppression pour la résidence principale des ménages aux revenus modestes.
2.3. Les droits de mutation
Lors de l’achat d’un bien immobilier, des droits de mutation (ou frais de notaire) sont à régler. Ils comprennent :
- Les droits d’enregistrement, calculés sur le prix d’achat du bien (environ 5,8 % pour les logements anciens et 0,7 % pour les logements neufs);
- Les émoluments du notaire, proportionnels au prix d’achat;
- Les frais de formalités et les débours.
Il est essentiel d’intégrer ces frais dans votre budget d’investissement, car ils peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.
3. La TVA immobilière
Lors de la revente d’un bien immobilier, la TVA peut être due, sous certaines conditions.
3.1. Les règles générales
La vente d’un bien immobilier est en principe exonérée de TVA, sauf dans les cas suivants :
- Vente d’un terrain à bâtir;
- Vente d’un logement neuf (moins de 5 ans) par un professionnel de l’immobilier ou un particulier ayant réalisé plus de 3 ventes au cours des 2 dernières années;
- Vente d’un bien avec renonciation à l’exonération de TVA (option pour la TVA sur le prix).
Le taux de TVA applicable est de 20 % pour les ventes de terrains à bâtir et de logements neufs, et de 10 % pour les ventes de logements anciens avec travaux (sous certaines conditions).
3.2. Les règles spécifiques aux marchands de biens
Les marchands de biens, c’est-à-dire les personnes qui achètent des biens immobiliers pour les revendre rapidement, sont soumis à un régime spécifique de TVA. Ils doivent facturer la TVA sur leurs ventes et peuvent récupérer la TVA payée sur leurs achats et leurs dépenses liées à l’activité.
Il est important de souligner que le statut de marchand de biens implique un régime d’imposition spécifique : les bénéfices réalisés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des plus-values immobilières. Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, selon la structure juridique choisie pour l’activité.
4. Les dispositifs d’optimisation fiscale
Il existe plusieurs dispositifs permettant d’optimiser la fiscalité de l’achat-revente immobilier et ainsi d’améliorer la rentabilité de vos investissements. Voici quelques-uns de ces dispositifs :
4.1. La location meublée non professionnelle (LMNP)
La location meublée non professionnelle permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux pour vos revenus locatifs. En effet, les loyers perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Vous pouvez ainsi déduire de vos revenus l’ensemble des charges liées à l’investissement (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.) et amortir le bien immobilier et les meubles sur plusieurs années.
De plus, si vos recettes annuelles sont inférieures à un certain seuil (72 600 € en 2021), vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus.
4.2. La société civile immobilière (SCI)
La création d’une société civile immobilière (SCI) peut être intéressante pour optimiser la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier. En effet, la SCI permet de séparer la propriété des biens immobiliers de celle des parts sociales, facilitant ainsi les opérations de cession et de donation.
Toutefois, il convient de noter que les revenus de la SCI sont en principe soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, sauf si la société opte pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la SCI sera soumise à la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers lors de la revente de ses biens.
4.3. Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location. Cette réduction d’impôt est calculée en fonction du prix d’achat du bien et de la durée de location :
- 12 % de réduction d’impôt pour une location de 6 ans;
- 18 % de réduction d’impôt pour une location de 9 ans;
- 21 % de réduction d’impôt pour une location de 12 ans.
Le montant total de la réduction d’impôt est plafonné à 63 000 €, et le dispositif est soumis à certaines conditions, notamment en termes de plafonds de loyer et de ressources des locataires.
5. Les précautions à prendre lors de la revente
Pour optimiser la fiscalité de l’achat-revente immobilier, il est important de prendre certaines précautions lors de la revente de vos biens :
5.1. Veillez à respecter les délais d’exonération
Comme mentionné précédemment, l’impôt sur les plus-values immobilières prévoit des abattements pour durée de détention. Il peut donc être judicieux de conserver un bien pendant une certaine période avant de le revendre, afin de réduire le montant de l’impôt à payer.
5.2. Anticipez les taxes locales et droits de mutation
Les taxes locales (taxe foncière et taxe d’habitation) et les droits de mutation doivent être intégrés dans votre budget d’investissement et pris en compte lors de la fixation du prix de vente de votre bien. N’oubliez pas que ces taxes et droits peuvent représenter un coût significatif et impacter la rentabilité de votre opération.
5.3. Choisissez le bon moment pour vendre
Le marché immobilier étant cyclique, il est important de choisir le bon moment pour vendre votre bien. En effet, la revente d’un bien acquis à un prix élevé lors d’une période de hausse du marché peut entraîner une moins-value lors d’une période de baisse du marché. Il convient donc de suivre attentivement l’évolution du marché immobilier et de vendre au moment opportun.
Conclusion
Investir dans l’achat-revente immobilier peut être une source de revenus intéressante, mais la fiscalité qui entoure cette activité est complexe et peut impacter significativement vos bénéfices. Il est donc crucial de bien comprendre les impôts et taxes applicables, et de mettre en place des stratégies d’optimisation fiscale adaptées à votre situation.
N’hésitez pas à vous entourer de professionnels (experts-comptables, avocats fiscalistes, etc.) pour vous accompagner dans la gestion de votre patrimoine immobilier et la réalisation de vos projets d’achat-revente. Ces experts pourront vous conseiller et vous aider à mettre en place les dispositifs d’optimisation fiscale les plus adaptés à votre situation.
